尽管A股市场地产板块在上半年出现了大幅度回落走势，但从其估值及基本面因素来看，这一板块中期仍面临着较大的投资风险，从目前A股市场中80多家主营地产的上市公司来看，其总体业绩参差不齐，而许多公司是从重组及借壳而来，这些公司的风险则更大，研究发现，二季度基金季报显示：多家基金公司将对地产板块龙头品种如万科A、保利地产〔股吧 行情〕等进行了战略性减仓，说明机构资金正在撤离该板块，而笔者中期看淡该板块主要依据于动态PE估值及基本面方面的变化。

龙头品种估值仍然偏高

从目前房地产板块来看，我们认为龙头品种虽然经过了大幅度调整，但其大多进行了转配或增发，其总股本开始明显扩大，比如万科A总股本由07年的68.7亿股扩张至目前的109.95亿股;保利地产总股本由07年12.26亿股扩张至目前的24.52亿股。股本的扩张使得总体经营业绩提升提高EPS的难度加大，而从目前地产龙头品种中招、保、万、金四大公司的动态估值来看，其仍然面临较高或风险区域，在经历了大起大落后的中国资本市场走向理性今天，这种估值仍显示风险偏大。

四大地产龙头品种估值基本情况

（注：现金分红显示四大地产龙头股息分红率均远低于同期一年定期存款利率）

研究深沪两个市场目前估值来看，地产板块明显高于整体市场平均PE水平，据深沪两个交易所2008年7月21日公开信息显示：当日上海A股平均PE21.56倍，深圳A股市场平均PE为25.46倍。对比四只龙头地产品种平均动态PE高于A股总体平均PE两倍多，因此地产板块龙头品种的估值风险仍然偏大，有继续回落靠近市场平均PE的调整趋势。

基本面方面不确定性较大

从地产板块近年运作的题材性因素来看，奥运及人民币升值是重要推手因素，而随着奥运会的召开及人民币升值的减速其两大题材开始面临兑现期。研究认为地产行业的基本面正在开始进入买方市场，国家统计局08年7月19日信息资料显示：6月份商品房空置面积分类指数为107.60，比5月份回落1.36点，同比上升1.69点。截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。商品房空置率高达1。27亿平方米的现实情况表明，地产空置房的消化有待时日，而题材性因素的兑现可能加剧这种调整的到来。

通过深圳市房地产研究中心撰写的《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析》报告研究发现，今年上半年，深圳全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%。商品房空置面积164.73万平方米，其中住宅空置面积65.37万平方米。如此大的商品房空置率水平需要时间及价格回落来消化，因此在销量下降和空置率增加的大背景下，地产板块面临的不确定性非常之大。

根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的要求，深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。此次通告出台，表明救市预期落空，尽管楼市经历了深幅调整，但地方政府的调控并没有放松。按照新标准，开发商的赋税拨备将至少翻一倍，虽然纳税额并未提高，但却进一步收紧了房地产企业的流动资金，对原本已经低迷的深圳楼市而言，无疑是雪上加霜。笔者认为楼市的下跌市场经济中的正常现象，也可能是泡沫破裂的延续，从世界角度来看，美国、英国、西班牙等楼市均出现了明显的下跌局面，美国两大房贷机构房利美和房房地美在美国楼市大幅度重挫后，面临政府救市能否成功的不确定性，而日前西班牙建筑集团Martinsa-Fadesa申请破产保护，成为欧洲房地产泡沫破裂的第一个牺牲品，也是西班牙有史以来最大的破产案。这些楼市危机的出现，恐怕不是外国的专利，一引起国内绩差的地产股和题材炒作的公司也可能面临生死决择。目前从地产板块中的上市公司现金流来看，许多面临着较大的业绩风险，这也体现出地产板块基本面方面的风险正在体现，因此其板块投资仍需谨慎。

总体来看，地产板块受到机构减持的情况仍在继续，7月14日，万科A(000002.SZ)现身深交所大宗交易平台，以每股9.41元的价格成交901.74万股，总成交金额达到8485.41万元。该笔交易买方营业部为中金公司交易单元，卖方营业部为机构专用。透过估值因素及基本面不确定性风险来看，地产板块的中期趋势仍然偏淡，短线的技术性炒作尚可，而中期投资的机会恐怕远没有到来。